千亿级代建市场需求打开房企强势布局拓展服务边界 环球今日讯

近期,中指研究院发布的一项研究数据显示,2022年,代建企业代建项目新签约建筑面积首次突破一亿平方米。在房地产行业调整、城投成为拿地主力、大力发展保障性租赁住房等背景下,代建市场空间逐渐释放,房企也将其视为探索新发展模式的重要路径。


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房地产行业调整成代建市场“催化剂”

代建并不是新事物,最早的政府代建出现在20世纪90年代,商业代建模式也已存在了十几年。然而,近几年来这一模式才成为市场热门。

中指研究院统计数据显示,2022年,预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米,首次突破一亿平方米,较2021年同比增长11.3%。代建市场的快速增长,与近几年房地产市场的大背景息息相关。

从土地市场来看,面对市场调整,近两年房企拿地热情不似以往,特别是在2022年,民营房企出手更为谨慎,地方性城投公司托底土地市场成为普遍现象。据中指研究院统计,2022年拿地面积TOP100企业中,有地方城投公司71个,拿地金额TOP100企业中,地方城投占比达16.4%,较上年同期增加13.7个百分点。不过,城投公司拿地后入市率却低于规模性房企,2022年地方城投拿地入市率不足1%,2021年不足10%。业内认为,这些尚未入市的土地能够为代建企业提供一部分机会。

与此同时,房地产领域不良资产比重的升高也给资本代建市场带来了增量。2021年下半年以来不少房企出现流动性危机,“随着不良资产的增多,接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建,为项目品牌背书同时完成保交付任务。”克而瑞在相关报告中表示。

土地市场与房地产市场的变化之外,保障性租赁住房建设规模正在逐步扩大。2022年8月,住建部表示,“十四五”时期,全国初步计划建设筹集保障性租赁住房870万套(间)。而保障性租赁住房的建设也会增加政府代建的市场空间。

多种原因的叠加,成为了代建市场规模增长的“催化剂”,促使市场空间持续释放。

轻资产高盈利吸引房企积极入局

市场需求客观增长的同时,从房企视角来看,代建也是一块极具诱惑力的市场“蛋糕”。

一方面,在“房住不炒”的主基调下,探索新发展模式是房企发展的重要方向,而在“三道红线”的压力及土地成本高企、融资环境收紧等情况下,过去高杠杆、高周转、高负债的发展模式难以为继,由重资产模式转向轻资产模式是很多房企的共识,代建恰恰是这样一条赛道。

另一方面,当房地产行业盈利水平普遍下降,代建业务却表现出相反趋势,为企业经营贡献了较高利润率。中指数据显示,2017年以来,房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%,到2020年达到25.4%,高出传统房地产净利润率超10个百分点。

具体到企业,中原建业年报显示,其2021年、2022年度净利润率分别为59.2%和50.1%,而上述两个报告期内,建业地产毛利率仅为16.2%与7.9%。绿城管理2022年综合毛利率达52.3%,绿城中国同期毛利率则为17.3%。

轻资产模式的优势与较高的盈利水平,让众多房企对代建业务“心向往之”。据克而瑞统计,截至2022年11月,发展代建业务的品牌房企已经超过60家。

可以看到,2022年的代建市场也是风起云涌。先是万科新增投资企业深圳市安居建业投资运营有限公司,此后便是世纪金源旗下腾云筑科置业收购当代管理、朗诗地产更名“朗诗绿色管理”、龙湖官宣龙湖龙智造、碧桂园公开表态进军代建业务等。

值得关注的是,上述企业中不乏代建领域的“后起之秀”。以龙湖龙智造为例,根据企业发布的数据,仅2023年一季度,龙湖龙智造已获取10余个建管项目,总建筑面积近200万平方米,获取项目的速度处在行业领先地位。

截至目前,龙湖龙智造累计获取建管项目40余个,总建筑面积超800万平方米,业务遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南等核心一二线城市。此前,龙湖集团董事长兼CEO陈序平曾表示,龙湖集团持续聚焦高能级城市,88%的销售货值均布局在一二线城市。龙湖龙智造延续集团战略,累计外拓获取的建管项目中,超90%聚焦在核心一二线城市。实际上,聚焦高能级城市能够高效地实现项目销售去化和代建回款,项目安全性更高,这也为龙湖龙智造的快速发展奠定坚实基础。

今年3月23日,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布“2023房地产开发企业代建地产”榜单,龙湖龙智造位居TOP5,跻身行业第一梯队。

房企持续优化布局预分食千亿级蛋糕

尽管代建市场热情持续高涨,但对传统房企而言,进入新赛道必须适应新规则。绿城管理CEO李军曾形象描述“代建之痛”,他认为,房企的开发能力不代表代建能力,“做代建就如同开了个餐馆,一个好的餐馆不能只烧一种菜,要懂得满足所有客人的需求。”

因此,房企布局代建业务后,除了寻求规模的增长,更在拓展业务边界、扩大服务范围、优化服务能力方面持续发力。

“代建第一股”绿城管理形成了“3+3”业务模式,在政府代建、商业代建及资方代建三项代建主业基础上叠加金融服务、产城服务及产业链服务三项配套服务。

中原建业则遵循“新蓝海战略”“大中原战略”“省域化战略”,在深耕河南主战场外,发力省外大中原区域,以促进省外业务实现更大突破,形成覆盖以郑州为中心,周边500公里范围内大中原地区的业务布局。

脱胎于“一个龙湖”生态体系的龙湖龙智造,受益于龙湖在数字科技领域超百亿元的长期投入,构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR(VR+AR+MR)等地产数字科技集群,成为行业数字科技高地。

今年1月份,龙湖龙智造正式发布“六大业务飞轮”:龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁等,提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案,六大业务飞轮协同驱动,构建了完整战略生态。

当前,国内代建市场规模仍在持续扩大。东吴证券近日在研报中提到,经过测算,2026年代建业务的新签约金额规模达到397亿元,2022-2026年5年总规模可达1729亿元。克而瑞则在报告中指出,当前房地产代建行业整体规模仍然相对较小,整体开发市场的渗透率很低,对标欧美代建参与度可达20%-30%,国内代建行业未来增长空间巨大。

不过,同时也应该看到,对意欲在代建市场中站稳脚跟的企业来说,这是机遇也是挑战。伴随越来越多企业涌入,代建领域竞争加剧,行业集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示,好的代建企业需具备良好的品牌输出能力、资源整合能力、经营管理能力。